来源：环球国际平台登录 发布时间：2025-04-01 22:37:55
1，买房时机的问题，其实是比较宽泛的大问题，需要从几个维度来慢慢讲。我经常收到粉丝的私信，问我类似的问题，我现在有一个小房子，想换个大房子，不了解什么时间换合适；我们家孩子2027年上学，需要卖掉郊区的房子换学区，不了解什么时间合适；等等。
这类问题如果简单答复，那其实很简单，你想换房可以每时每刻换，一卖一买，当下市场，你卖得便宜，买的也便宜；同理，你卖得贵，买的也贵。但是，这种答复，其实我不觉得有多大意义，因为买房这件事本身没那么简单，只不过，整个行业都处于相对低的认知水平，所以大家也只是想随口问一问的心态。如此而已
2，买房时机问题我从以下几个维度来讲，第一个维度，宏观市场的维度；第二个维度，微观市场的维度；第三个维度，人的维度。人的维度如果拆分，你有多少钱，你有多大的欲望。
我觉得大家理解的关于买房时机的问题，通常只是第一个维度：现在房子便不便宜？如果便宜，就是大家理解的好的时机，如果不便宜，那就不是好的时机。
可如果你对市场有一点认识，你必须要知道追涨杀跌的道理，楼市同样如此，市场低迷，房价下跌的时候，往往很多人是不愿意买房的；楼市疯涨的时候，很多人会无脑追进去。
3，第一个维度，宏观市场的维度。这个维度，如果想展开讲，会写很长，我如果聊的话，能聊几个小时，如果简单说，也就是几句话，本着简单高效的原则，我直接简单总结：
北京楼市，未来会经历漫长的调整期，这个调整期指的是房价会缓慢下行。（如果只想记一句话的话，那就记住这一句）
至于下行到什么价格，我没法给判断，我只知道这种市场里，你买房投资，想要有名义上的金钱收益，是很难的；
连相对保值我都不敢说，因为北京买房的人多数都是贷款在买，房价跌了10%，有很大的可能是跌掉了你首付的30%甚至更多。
-至于为何会经历漫长的调整期，其中的原因是综合性的，其中重点的一些方面包括，楼市未来的发展的潜在能力问题、城市发展周期问题、北京当前房价与城市价值问题、当前房价与居民收入预期问题等
简单说：楼市发展的潜在能力已经很小了，过去北京房价涨幅过高，现在价格高于价值，收入没有到达预期，且会长期没有到达预期。（因为过去泡沫时代，收入拉得太高了）
也就是说，在整个调整期里，北京的房价会向更合理的与城市价值相匹配的方向调整，这个调整期，至少一到两年的时间是不够的。
有人会说，如果北京房价没有下跌，反而上涨了怎么办？对这个城市来说，房价上涨后只会让金融风险慢慢的变大，城市活力越来越低。现在年轻人已经不愿意来北京了，房价再涨，只会让更多人离开。
控制房价、尽量稳住房价、让房价的回调有一个相对适宜的时间周期，这是当下主要的方向。也只有这样，北京的幸福感才会慢慢的高，风险也会慢慢的小。
4，知道了相对宏观的房价的趋势，很多人自然就清楚了，自己是不是需要买房。也就是说，过去北京楼市，掺杂了太多的无效的需求，或者说投机的需求，这部分需求不剔除掉，楼市就还是不健康。对于个人来说，自己靠投机的想法，靠扰的需求买的房子，最终也会搞得自己精疲力竭。
同样，很多人知道了房价的趋势，在买房的时候，会用更好的心态去买，逐渐认可买了房子是用来住的，是改善生活的，房价稳定/下跌是常态，那就会更关注自己真实的需求与房子的匹配，买自己真正喜欢的房子，这样幸福感也会更高。
5，第二个维度，微观市场的维度。微观市场，更偏重于实操。我拿最近的市场来举例：
北京在2024年930出了放松限购政策后，市场开始步入高成交阶段，这很好理解；
起初阶段，成交量高，成交价低。原因主要在于放开限购大家准备进入市场买房的时候，你只挑便宜的买，市场会先把便宜的房子买空，这样不难理解。有人说，我卖房，我一看出了政策，那就涨价卖，但是，你未必卖得掉，因为你的竞品只要有一个人希望早点低价卖掉，那么你就卖不掉。所以，简单点，记住开头那个结论就行。
过程阶段，成交量高，成交价趋于稳定。收尾阶段，成交量逐渐降低，成交价开始上涨。
原因在于，过程阶段里，市场里仍然有大量的买房需求存在，同时，着急卖的那些房源被慢慢卖掉了，剩下的这些房源就回到了当下的市场价，买家相对急迫、卖家相对没那么急迫，最终就是回归到合理价成交；
到收尾阶段的时候，在卖房源里，靠谱的房源变少，但是有些买家的情绪已经被之前的高成交状态给带起来了，所以房价涨一小部分，那些买家也能接受，最终反映出来的就是房价涨了。
结束阶段，低成交量，低成交价。当那些被市场情绪带起来的买家被市场慢慢消化掉、同时市场上的价格好的房源慢慢的变少的时候，成交量会继续降低，买家一看价格有点太高了，就回到了观望状态，部分卖家发现好像房子卖不掉，所以还会慢慢把价格降下来。
这就是微观市场里的一个小行情表现。大家如果看一次理解不了，就多看几次，这种规律已发生过很多次，规律就是规律，你懂了这个规律，它就会解决你的市场疑问，你不懂，你就会被市场带节奏，变成收尾阶段里接盘的那个人。
从实操层面来看的话，你如果能理解市场的宏观趋势，与微观市场的规律，当市场进入到胶着期，房价涨了，你到底买不买，这样一个时间段就相对更理性。
（我从来不觉得买贵了本身有什么样的问题，有问题的是，你是被市场带了节奏，在原本需求没那么迫切的情况下，恰好在微观市场里高价接了盘，这就是对市场不理解付出的代价。有迫切需求的，而且了解市场的，自己经济能力也能承受的，买贵了就买贵了，没那么纠结）
买房对于个人或家庭来说，它最本质的意义上来讲，是提升幸福感的。房子能给人带来安全感。
实际上这句话说得并不全，更全的一个表达是，靠自己的能力、没有一点（太大）压力的情况下买到的房子，才会给你带来安全感。
而当今社会是什么状态呢？很多人给了自己太大的压力，虽然买了房，但是房子是一个累赘，反而让自己不存在了安全感。这就是从人本身出发，来考虑买房时机这件事的意义。
人最大的财富是你自己，如果你把自己搞得压力太大，那么你就在破坏你真正的财富，那其它的金钱财富等，就谈不上什么意义了。
1）对于你来说，到底何时才是好的时机呢？当你买房不觉得有压力，或者压力很小的时候，这是你的买房时机。
买房没有压力就从另一方面代表着，你的资产情况至少是健康状态，即使需要贷款，贷个一两百万，一点压力都没有，那买房对于你来说，就会极大的提升幸福感。
现在很多人会去买学区房，我觉得买学区房本身并没什么问题，有问题的地方在于，有很大一部分人不明白自己的需求到底是什么，跟风买学区。
很多人在北京买房也是跟风买，为了面子，虚荣心，觉得在北京有套房子会更好。甚至觉得在北京二环三环买房肯定比四环买房好。买房不是为自己的实际的需求——住得舒不舒服这方面考虑，更多考虑的满足自己的虚荣心。
那最终的结果就是需求和房子错配，自己也会因为这种错误的决策，而处于痛苦的状态。
买学区房的人，有人首付1000万，有人首付不到200万，这两种情况，就完全不一样，超出自己的能力范围去做事，只会让自己难受。
人应该活得轻松一些，让自己处于舒服的状态，而不是给自己加一些莫名的压力——虚荣心、为了买而买、为了投资保值而买等等，这都会给你带来莫名的压力。
况且，你的虚荣心只是满足自己而已，没那么多人真正在乎你，你买不买学区房，买不买东西城，没人关心，只要你能说服你自己，一切就都好说了。
放下一些让自己活得太累的执念，想明白自己真正的需求，想要买学区，就多从真正的孩子教育角度去考虑……有些人把自己搞得压力那么大，自己到了三四十岁，每天都焦虑痛苦难受，那么你的这种状态，怎会是给孩子创造出轻松的氛围呢？这种情况，根本谈不上真正的好的教育。
只有家长轻松，孩子才能在一个轻松的氛围下成长，我是觉得，谈教育得先谈自我教育自我调节，中国绝大多数家长自己都活得特别累，试想以后你的孩子也变成你现在的样子，你愿意看到吗？
想清楚需求，实际上的意思就是想清楚你真正想要的东西是什么，生活的意义是什么，你只有找到这个答案，你买房也好，干别的也好，一切都会变得很顺。
这也是买房时机的一个重要线）你买房焦虑吗？你如果焦虑，那对于你来说，这是最差的买房时机。
看上去买房是一件很简单的事，实际上我接触了这么多人之后，我发现，这件事本身（花钱、买入），和这件事所代表的意义，是完全两码事，多数人都是在脱离它本身的意义的状态下，盲目地做这件事。
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